三亚试水城边村改造防止企业变相大搞房地产

  三亚近来的热门话题,除了“打违建”外,还有三亚市政府171号文《三亚市城边村改造建设和环境改善工作指导意见》。由于小产权房、违法建筑多出现在城乡结合地带,“171号文”的出台极具现实意义。
    “城边村改造总的指导思想是,引进社会资金,规划先行,有序开发,改善民生,改变面貌。”负责协调此事的三亚市政府副秘书长苏金明几乎能完整地背下这个文件,“它能遏制并打击违法占地和违法建设行为,维护本地村民长远利益,促进三亚城边村健康发展。”
    现状:乡村蜕变
    不熟悉三亚的人来到三亚,不容易分清哪里是城市,哪里是乡村。宽阔的大道,崭新的商品房小区,却紧挨着农田;明明是一片零散的村舍,中间却又兀自竖起一栋不大不小的商务酒店。
    迎宾路上几家近年修建的大厦,总有人写不清地址:河西区?河东区?东岸村?儋州村?一过了凤凰路路口,包括市公安局、人行三亚中心支行等在内,在老三亚人印象里,那边就应是农村范围了。
    从市区出发,明明还没到大东海,拐进南边海路就不属于物流公司送货上门的范围了,理由是:“那里是渔村。”又如凤凰镇水蛟村委会,成片的小产权房,建得有模有样,连小区名称、LOGO一应俱全。但那毕竟不是商品房,不能上市交易。
    在三亚住了十几年,又移居海口五年的林先生,近日回到三亚后连连感慨,都快认不出三亚了。以前是荒草、盐田,夜里不敢过路的地段,现在全盖上了房子。
    三亚全市面积1919.6平方公里,规划市区面积仅37平方公里。而在开发商们的眼里,黄金地段决不仅限于此。一方面,快速发展的经济让三亚的乡村急剧蜕变为城市;另一方面,处于城乡结合部的农村也迫切想纳入城市的范围。
    前景:四方共赢
    正是在这一时代背景下,城边村改造的概念被提了出来。
    在中国城市化进程中,三亚不可替代的资源优势,使其城边村改造的意义显得更加突出。
    “171号文”界定了城边村的范围:依附在城市建成区、镇区建成区、风景名胜区和旅游度假区周边的村庄或散落村户。
    一位政府工作人员介绍,由于缺乏统一规划,土地归集体所有,当前三亚的一些城边村要么杂乱无章,要么非法卖地,有必要尽快引导城边村改造建设,改善人居环境,完善公共服务功能,推进城乡规划建设统筹协调发展。
    根据文件精神,城边村改造坚持“政府主导、市场运作、多方共赢的原则。通过政府主导,大企业进入,市场化运作,群众参与,实现政府、原住民、集体、企业四方共赢”的原则。
    苏金明告诉记者,在城边村改造中,政府追求生态保护、资源平衡,要综合考虑区域交通、医院、学校等需求;村集体希望经济能持续增长;农民要求生活条件得到改善;企业则在意利益。以此达到四方平衡。
    核心:土地变性
    据了解,城边村改造的实施过程中,首先要求区、镇主导,企业配合,对城边村的土地、房屋、人口、产业、就业、收入和违法建筑等现状情况进行详细调查摸底。
    在调查清楚城边村基本情况的基础上,由区镇主导、企业参与,编制城边村改造建设总体方案,方案内容包括改造建设规划、实施方案、保障措施和年度计划等内容。城边村改造建设总体方案必须公示,充分征求原住村民和村集体的意见,完善后由各区、镇报市城乡规划委员会审定。
    由于原住村民是这块土地上世世代代的居住者,他们的生活保障在改造中将优先考虑。所以“需明确安置用地、村集体发展用地和企业开发用地三部分用地的范围以及安置建设模式、村民就业保障、开发建设意向和权益分配方案等。”
    “无论你方案做得多漂亮,土地权属是城边村改造的前提。”一位规划建设系统的工作人员认为,建设用地范围必须符合城乡规划和土地利用总体规划中确定的村镇建设用地范围。企业开发用地的取得方式须符合土地供给政策。
    据透露,村集体整理出土地,并变更为建设用地后,依然要走招拍挂的方式,企业才能公开合法取得土地。
    困难:盈利模式
    三亚城边村改造的蓝图已经描绘出来:通过城边村的治理,有效提高城边村人居环境质量,逐步将城边村建设成为居住舒适、环境优美、设施齐全、管理良好的现代文明社区。进一步完善城市功能,挖掘村庄优势和特点,发展村庄特色产业和经济,切实提高村民收入,同时促进三亚旅游功能和旅游产品的完善。解决居民就业、教育和医疗等基本社会保障问题,实现经济可持续繁荣与社会和谐。
    一位不愿透露姓名的工作人员认为,三亚城边村改造存在两大难题,一是改造成本越来越高。现在非法土地交易已卖到每亩300万元,再加上安置等费用,参与企业的资金实力须很雄厚;二是投入高,必然要求有赢利的回报。但旅游项目回报太慢,房地产来得快。如此一来,担心又是一窝蜂的房地产开发。
    然而企业的嗅觉却是如此灵敏。据记者调查,三亚两区六镇都已经有企业报名,踊跃参与城边村改造项目。凤凰镇已在大兵、妙山、白土、槟榔等4个村庄进行规划试点,对这些村庄进行实质性改造。一位姓郭的老板告诉记者,他正与天涯镇沟通开发城边村,至于盈利模式,还在论证中。另一位姓王的商人则说,他的方案是3-4-4,即税后村集体得3,农民得4,企业得4。
    苏金明归纳后认为,三亚城边村改造,一要把握好土地的性质和规划,防止企业假借城边村改造的名义变相大搞房地产;二要根据每个村的自然条件,无论是乡村旅游,还是旅馆酒店,因地制宜,充分发挥村落的优势。  记者刘贡

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