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消灭部分既得利益者无关左右(最终稿)
  作者博客笨狼出山
  任何大事想要做好,一是用简单的办法把复杂的事情搞清晰,确认方向正确;二是有限投入前提下调动更多资源,组织管理得当;三是激发参与要素尤其是人的积极性,确保简单有效的多层监察。
  中国几千年封建社会,人头税始终受制于欺上瞒下的各级官吏,雍正“摊丁入亩”一下子就解决了。现在的人口普查,笨狼感觉似乎在用笨办法努力减少误差,投入再多也没法打高分。
  作者博客笨狼出山
  不管向左向右,财政和金融安全都是继任者必须妥善解决的问题,细水长流的物业税是稳定地方财政、减少食利阶层的最佳手段,据说普查主要目的之一是为物业税摸底,后者纷纷扬扬的讨论其实就是利益和站队问题,抵制者出工不出力甚至从中作梗很正常。按照本文第一段标准,消除房产泡沫同时兼顾财政和银行安全很简单:及早出台公开、公正、公平并能和地方财政挂好钩的物业税方案,全力推动就是!具体细节方面,笨狼建议――
  一、为避免加重普通家庭负担,以省或地区为单位,短期内以2009年地方财政收入的40%-50%(包括返还部分)为每年物业税上限,限额以内30%上缴中央,超出部分80%上缴中央。放开人口流动,想多收也是竭泽而渔。
  以山东省为例,2009年财政收入约2200亿,则未来4-5年全省(各级地方政府合计)物业税上限是990亿-1100亿/年,短期内还有小产权转正的收益和房价(崩盘后)销售税金,适当限制反复拆建、扒填的市政建设,公款吃喝、公费旅游、公车消费,不少了。况且,对于地方政府,笨狼认为未来几年物业税导致的最大收益是骗贷的腐败分子“不得不”吐出的大片土地和房产,(创业和社保障碍破除)几年后,个税和公司税收会形成气候。
  全国联网,以身份证号码(和海外护照号,针对唯一的外籍投资者)为唯一减税依据,城市每人免征30-40平米(按地区划分)物业税,有未成年人家庭(户口本为准),城市每户返还30-40平米物业税,单户物业税全免为止。如果家庭首套免征,笨狼建议夫妻+未成年子女只能算一户,独立车库等应算一套,另外建筑面积180平米(至少2套经济适用房面积)以上房产不应免除。
  平原地区农村宅基地(按占地面积不按建筑面积)也纳入物业税范畴(山区、林区、牧区、湖区暂缓),同样以全国联网的身份证号码为唯一减税依据,每人免征n平米物业税,免征面积根据当地人均宅基地面积的xx%设定,有未成年人家庭(户口本为准),每户返还n平米物业税,单户物业税全免为止。平原地区宅基地物业税,建议以0.5-1-2年粮食产值为阶,事先锁定,三年一变,根据土地好坏上下波动30%,由地方政府掌握。30%无论上浮下调,受益者和多交税者都应在辖区内和网络同时公示(长存),宅基地应缴税面积粮食年产值的1.5倍(指宅基地,工商业企业是5倍)是单个辖区的上限。
  
  
  
  为减轻人民负担,银行随时为家庭180平米以下第一套房提供1年物业税的无抵押信贷。贫困家庭和五保户家庭,国家统一返还。地广人稀的中西部城市,县城以下农村楼房,只要容积率大于1,建议第一套按照实用面积(建筑面积除以1.5)算征税基数。另外考虑到早期购房者(包括炒房客)对财政的贡献,笨狼建议购买国内房产,永久免除遗产税,此外取消一定份额内房租的个人所得税,譬如以夫妻+未成年子女为一户,每户月房租收入2000元内免个人所得税,超出部分分别按照20%―30%―40%比例征收个人所得税(ps,包括北京上海,年租金超出10万的是什么人),保障合法财产收入应该,依法纳税更应该!为防止逃税,政府有权以所报收入3倍强行换租(每次至少1年),给1个季度搬迁时间。近年来各类物业纠纷甚多,建议物业税开征后统一收编中小楼盘的物业管理公司,阳光收费、明白花钱,清查积弊。
  作者博客笨狼出山
  三、短期内解决地方财政难题,可以发行地方政府债券,用物业税抵押,另外可以加速制订工商业用地物业税和小产权转正,工商业用地物业税中央和地方五五分成(商业二八),小产权转正手续费95%归地方,后者手续费按照购买额的5%-30%(随购买年限递减)办理,逾期不办理,增加手续费比例,且不受《物权法》保护。小产权转正,按购买面积算就是,重新测量也不难,经办人员敢靠瞒报捞好处,等于留一辈子的小辫,以后征用或拆迁,吃亏的也是房主。
  工商业用地按照不同用途重订更高的征收标准,但可以根据用工数量减免,用工数量由唯一身份证号+已缴纳的社会保险(医疗、养老)确认,多方兼职只能选一家单位,公司房产和个人商铺都可以据此办理。税率同样按人均面积递增,最高阶是最低阶的3倍,除了缓解财政压力、打击骗贷的融资平台,还可以推动就业、加强社会保障,保护耕地甚至退厂还耕,鼓励企业承担起应有的社会责任。
  工业用地物业税可以按照当地两年或三年粮食作物产值起征,事先锁定,三年一变,根据土地好坏上下波动30%,由地方政府掌握。30%无论上浮下调,受益者和多交税者都应在辖区内和网络同时公示(长存),应缴税面积粮食年产值的5倍(指工业用地,宅基地上限是1.5倍)是单个辖区的上限。
  商业物业税参照当地住宅物业税最高标准。开发商拿地3年内免征,3-5年减半征收,5年以上全额征收,拿地5年未售出房产,也按规划向开发商征收,住宅也可以照此办理。
  高科技企业可以补贴但不应减免,不管什么税种,补贴没效果是渎职甚至贪腐,减免免不了利益交换,也难起到科技提升效果。
  国防、外交、公检法司、保密部门以外,政府企事业单位也可以试点,同样根据办公人员数量核算免征面积(特殊部门经批准后免征面积上调50%-300%),“损有余补不足”。这项收入可以不走预算,99%归上一级政府(特殊部门归上一级部门),整顿那些“几个人一栋办公大楼”的肥差部门,同时严防新搜刮,直至上缴(托管)不必要资产。公房内部征收,是瓦解地方各级豪强势力的最佳手段之一,绝大多数空降兵领导肯定双手赞成。
  如果地方领导因政务繁忙影响物业税进度,建议选拔有级别没实缺的各级干部(包括犯过错误的,他们有经验,也有戴罪立功和幸灾乐祸的动力),协助中央特派员办理。
  托管和回收的大量房地产,可以专门改造作为教室、图书馆等公益场所,以及廉租房,目前房产存量,即使按照规划中的人口数量,不继续拆迁,绝大多数城市再建大批的高楼纯粹浪费。
  笨狼建议中央和地方各级政府物业税(和部分相关税种)分成比例――
  商业房产,中央20%,地方80%。
  房租个人所得税和空置税,中央1%,地方99%。
  物业税等统一由房主缴纳,租房者身份(还有租房企业员工数量)可以抵扣(唯一)房东应缴税额。
  个人房产物业税和企业房产物业税应该分开,前者不允许报销抵扣。企业在个人房产办公,超出人均免征面积房产,房主物业税税率一律参照最高阶物业税率。
  作者博客笨狼出山
  四、不用怕银行出问题,50%-60%的抗跌试验已经作了,表现差的各级银行,兼并或换领导就是,再用预期的物业税和没收的房产补窟窿。征收物业税尽量通过银行转账,支出别像过去刮地皮那样不走预算,具体预算没通过就在指定银行生利息。物业税用途走预算,但不和缴税单位或个人牵扯,市与区分配,提供各自意见由上一级裁定,不满裁定上报省――中央仲裁。
  中国历朝历代,可能也就现在公务员(临时工合同工不算)比军警数量还多,福利优厚却腐败严重,靠物业税釜底抽薪远比增加“维稳费用”划算。笨狼相信,想更上一层楼的能员(和有进取精神的企业家)绝不愿意吃老本,“要立新功”。哪级最不听话,物业税工作开展学“推恩令”就是。物业税可以视作新世纪的“米棉之战”,反对政府调控不到违法地步,无需镇反和肃反,用经济手段打击投机者足够。现在信息手段这么发达,征收物业税完全可以采用扁平化管理模式,用利益调动基层行政机构积极性,看哪个地方诸侯敢阳奉阴违?与公与私,纪委、检察院、公安、国安都巴不得有大显身手的机会。
  房价降下来,买房者多了会促进房价,“城中村”也会自然瓦解。
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  五、怕基建萧条影响就业和原料生产、进口,那就转向贫困地区和中西部基建,东部对口支援,不过支出由援建地政府支配(当地纪委把关,账面不能太难看),质量由受援地政府监察,完工前后发现新豆腐渣分别严厉追究援/受政府相关负责人。
  近30年在国防和水利建设、绿化领域欠账太多了,吸纳几个4万亿也绰绰有余。有必要,两年内扩充30万工程兵,一半来自贫困大学生,负责相关质量监察,退役后专门清查豆腐渣工程并帮助善后。
  未来中西部基建和国防水利基建,资格和这几年特别是未来两年建筑质量挂钩,网络征集意见,受援地政府审查,当地企业由援建地政府审查。与此同时,笨狼建议受援地已立项未动工的项目,援建地政府优先选择,按照受援地政府预算,节余归己再支出不走预算。此外,公路、桥梁等收费项目收费15%-20%归援建地政府,支出不走预算,上限15-25年。同时援建地政府和受援地政府媒体、审计局互相监督,重点是新的反复拆建、扒填、公款吃喝、公费旅游、公车消费,须上报省级网监部门的公务,两地负责人联合同意(e-mail+盖章传真确认)才生效。
  为消除流动性过剩,中铁n局等牵头成立几个可以上市交易的建设基金,每个公民购买n万以内将来免除相关个税。
  作者博客笨狼出山
  发现问题是解决问题的前提,提出问题同时就该寻找解决问题的办法,地方政府想通过房产多捞几票,一是吸引投资者继续入市,譬如把受骗炒汇的资金吸引到房市,二是抢外地刚需,一线城市首付付二三线城市全款绰绰有余,率先降价是最有效手段,其次是市政软环境建设,重点是户籍改革和cTOc物流补贴。老龄化社会,中青年是养老的最有力保障甚至唯一支撑,包括一线城市,只有降价才能吸引并留住真正的精英。先降价,利用价格谷地(相对当地收入而言)吸引各类人等特别是中青年,将来收个税和物业税。鼓励大学生创业是缓解就业压力的不负责做法,有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚,第三产业创业所需投资寥寥。建国初期人才回归,一是爱国,二是可以获得应有的尊重和发挥特长的土壤,没有后者,回来也会废掉或逃走。想要东南飞(还有流落海外)的“孔雀”回归,需要倾斜性政策,更需要讲游戏规则的政治环境,关系挂在嘴边的地方,不是高官子弟,人才回流有好果子吃才怪!
  现在城市户籍表面上放开,实际因为土地财政等原因执行起来大打折扣,不按时交房、不及时办证换证的比比皆是,甚至中央领导视察的小区回迁后换证也不及时,二代证比例是最好的说明。
  除了地方财政,房产(还有关联其中的户籍)其实就是资源分配的机会问题,不知道滋养着多少蛀虫和骗子,不知道聚集了多少怨气,不知道正在上演以及还将上演多少骗局和闹剧?仅以户口为例,房价广受诟病的北、上、广、深其实还好,至少比较规范,二、三线城市水多深,二代身份证换发比例是最好的参照。上月本地区还有近3%没换发,估计多是进退不能的年轻人(笨狼也在其中,不知道能否在几个月内从0挣到1套住房全款,有没有愿意合作的开发商)。户口被卡,结婚登记、生子落户甚至想办按揭当房奴也受限制,这是全国性“重复越级集体上访”(譬如通过网络)的重要源头,就差组织了。省公安厅出台的同一城市可以挂靠亲友是善政不过麻烦很多,不少问题其实就是“亲友”造成的,笨狼文章《踩着组织出人头地》、《冷血亲情》、《反贪阳谋》,欢迎搜索。两千多年前孔子就教导弟子说,“巧言令色,鲜矣仁”,现实中这类家伙没几个好鸟,专门宰熟(亲友),呵呵。
  作者博客笨狼出山
  最简单的办法,就是回迁房户口解冻,小产权转正,(有房产证)一线城市以外的入户全部放开,不管城乡。农村物业税一旦开征,缺少教育资源等配套设施的农村也留不住人那怕仅仅是户口,还得当房奴。农村落户,不再享受土地和宅基地分配就是。为调动地方积极性,笨狼建议个人所得税归工作地点,医疗保险基金归中央(很多药厂和福建“老军医”早该整治了),个人养老保险基金归户籍所在地,尽快而不是5年后全国统筹。
  当然,“求人不如求己”,个人想解决也不难:反正同一城镇亲友同意接收即可办理,怕再被“亲友”或黑心资本家有意无意的黑第二次,组织起来找好心的本地房主就是。笨狼认为,对于后者,这比收养一大帮孩子拉扯大或赞助大学生学费回报可靠而且迅速多了,包括落户费+以后年费(结婚或买房迁出)明码标价,多简单的发财+收买人心手段。退休警察、下岗工人干这个都很合适,也不用便宜黑心开发商或打着拉关系旗号的骗子!笨狼总结的关系规律之一(其余的陆续发在公开文字中),只能和中间人接触,中间人基本是坑你的,最后要么白忙活,要么自己去办也很容易。现房多的开发商(联盟最好),完全可以帮助落户,推动团购,不管何时崩盘,这都是货真价实的刚需,谁组织谁受益。
  笨狼打算,如果三个月不能从0挣到一套房子全款或由其他机遇,就用行动帮中央分忧,组织起来找愿意合作的房主,为了和谐,具体方案略。同病相怜的这批人大多有文化、有经验、有压力、有野心(说漏嘴了,应该是有理想),政改方向无论左右都需竭力争取,敢争取自身合法权益的同道,想投资以我为首这宗期货(也是奇货)的豪杰,敬请留意!
  注明作者和出处,本文全文网络转载一律免费,作者博客笨狼出山
  欢迎读者们特别是房产商搜索笨狼关于房产的几篇公开文章――
  畸高房价是动乱的祸根
  看舆论导向,感觉房价崩盘在即
  呼吁空军兄弟们帮帮有良心的开发商
  
  
  庚子耻,明日雪。裂土恨,回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责,纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙,万邦贺。

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