老马新浪博客:降低房价的要诀

如何处置国有土地?(2009-10-03 09:24:44)
  
  评论:盛洪的建议(见附录)很好,但在我看来,仅把矛头对准国有企业,表现得有点胆怯,还很不够。地方政府的国有土地收入也应无条件上缴国库,集体土地则应向国家纳税,而不应让地方政府充当吸血鬼,侵占了国民的收益。不仅如此,今后凡国有土地出让,均不应由地方政府说了算,因为它们并不是所有者,无权处置。凡胆敢越权处置国有土地者,应一律就地免职。如果真的实行这种政策,今天的许多房地产难题可获解决。建议全国人大委员和政协委员们提出这种动议。
  
  一万亿土地租金应上缴国库
  
  
  2009-09-29 20:52:41
  
  
  
  
  ■本来国有土地应该造福于全体人民,现在并不如此,它实际上被小部分实际使用和经营的人免费享用
  
  1982年宪法规定“城市的土地归国家所有”;现行的土地管理法第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”;国土资源部的“修订草案”中增加了“商品住宅建设应当使用国有建设土地”。人们假设,一旦归为国有,大家都会受益,使用国有土地是一件好事。
  
  
  土地租金没有入国库
  
  
  另外,无论中央还是地方,国家财政中都没有租金收入的科目。这些租金在国有企业中不被计算和上交,它等价于成本减少、利润增加,而这并不是全国人民享有。由于国企高管和职工工资与利润挂钩,部分国有土地的地租变成了高管和工人的奖金。
  
  
  至少一万亿租金流失
  
  
  我在“中国地球系统科学数据共享网”上找到了国有居民点和工业用地面积,1984年到1995年的数据是426万公顷,约合7290万亩。2009 年8月份35个城市平均地价是3189元/平方米,假定全国平均是1500元/平方米,按4%推算地租,大约是每平方米60元,每亩将近4万元。还有一部分是工业用地。国土资源部工业用地出让最低价19.2万元/亩,按4%推算地租,约7680元/亩。假定居民点用地和工业用地各为一半,估算其总租金约为 17365亿元。有些国有土地已经通过招挂拍的形式出售,地租一次性收回。这部分大约有30%,所以要剔除。剔除后,流失的国有居民点和工业土地租金约为至少每年12155亿元。
  
  国有土地是免费给国有企业、事业单位、政府机关使用的,但这些机构经常拿土地或土地上的建筑出租,然后将获得的收入装进自己腰包。《国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定》说,可以将划拨的土地作价,然后委托国家控股公司来管理,但是没有地租上交的规定。有一个文件透露,国税局对中石油土地收益征税。这就等于承认,中石油获得土地收益是合法的,征完税的收益就变成了中石油的收入,这个收入变成利润,利润变成了高管和职工的工资。这是不合理的,因为该公司的土地属国有。
  
  
  也有地方政府收取国有土地租金,如南京、太原。但范围主要是非划拨的经营性国有土地,和一些违规出租的划拨的土地;但企业使用划拨国有土地的租金仍然流失。我查了这些地方的统计数据,找不到收取土地租金的记录。
  
  
  所以,在具体权利的行使方面,国有土地的概念虽然很漂亮,但是实际上劣于集体土地。
  
  
  最基本的解决思路,是要建立有关土地租金的基本宪政原则。以宪法为基础,与现代产权制度相衔接,将市场经济推进到自然资源领域中,建立宪政层次的租金概念。要区分租、税、利。租是自然资源产权的收益,税是提供公共物品的成本的补偿,利是投资回报。国企经常分不清这三者。有人说国企每年交了很多税,做了很大贡献,却只字不提交利润、交地租。
  
  
  区别初始产权和交易创设的产权
  
  
  通过交易,土地的产权会发生变化,这就是交易创设的产权,包括使用权和承包权等。使用土地有两种来源,一种是通过市场交易获得,一个是通过划拨获得。后者没有通过交易,所以没有改变为交易创设的产权。交易创设的产权,有收取租金的完全权力。通过市场购买土地,可以出租出去。但划拨的土地肯定不行。现在的规则却认为,只是将划拨土地再出租时,收益应该归国家所有,国企自己使用就不需上缴地租,这是一个误区。
  
  
  建立土地产权市场,就能形成市场租金。市场的一个功能是进行交易,使资源配置更有效率,还有一个功能是给出市场信号。招挂拍、土地二级市场,农村集体土地入市,还有土地的租赁市场,都很重要。通过土地的自由租赁,形成一个地租率,用来判断土地价值。
  
  
  国有土地不应折价入股
  
  
  收租可避免政府楼盖得大而无当
  
  
  政府大楼现在盖得大而无当,规模没有限制。因为它不计算成本,尤其是土地成本。即使是不交地租的非营利机构,也要将租金纳入财务核算。
  
  
  财政上要“收租减税”。因为一年就有上万亿地租,相当于财政收入的1/5。如果能将租收上来,税就可以减。永久性减税对全国的经济发展都有好处。
  
  
  现在有一个不成文的观念,认为大产权优先于小产权,这是不对的。产权的英文是Property rights,rights的含义就是平等的权利。否则,一旦出现了两种土地产权交叉的情况,前者就可以优于后者,并且侵犯后者。产权或权利也必然意味着受法律保护,否则就不叫“权利”。“小产权不受保护”这句话本身有矛盾。
  
  
  (作者为山东大学教授,天则所所长)
  

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