豫园上海滩商厦诈骗详情(转载)

  浙商李卫星2011年在上海成立四兄集团,并斥资3.3亿元(3.3亿为合同协议出资,实际出资1.4亿元)收购四个位于上海市黄金地段的烂尾楼项目。李的崛起和陨落同样迅速,一年之后,四兄集团的神话即随李卫星的被捕而宣告破灭。
  李卫星生于1979年5月,浙江临海人,曾就读浙江大学城市学院,并在大学时期即开始创立广告公司。
  在接触了金山义乌小商品城之后,李卫星由此结识兴宇房产有限公司董事长虞素慷。虞当时持有的三个项目,包括原名为东莱大酒店的兴宇大酒店、上海滩商厦以及中华商城都是来自于此前项目开发商的抵债转手,通过这种方式,兴宇也藉此成为地产公司。
  与金山义乌小商品城一样,这三个项目收购价格低廉。兴宇大酒店与上海滩商厦都位于上海市人民路388号,正对豫园商城(7.18,0.00,0.00%)。兴宇大酒店与上海滩商厦分别占据了这幢大楼其中的8至14层以及1至5层。中华商城则位于上海静安区曹家渡商圈万航渡路,同属上海的黄金地段。
  《每日经济新闻》记者曾查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店和中华商城等项目的开发商工商管理登记资料,发现李卫星并未担任其中大部分项目的法人代表,很多企业的股东中甚至没有李卫星的名字。
  11月23日法院一审显示,李卫星并非“无辜”。李卫星承认,他才是这四个项目的实际控制人,而上述覃红斌等人不过是替他代持股权的员工,其中覃红斌为他的司机兼车队队长。上述4个项目的实际控制人就是李卫星。
  不管是4000万元,还是1.4亿元,李卫星选择的收购方式,从一开始就注定是失败概率极高的商业行为――替原业主承担债务。公诉方统计,这些物业累计负债超过20亿元,除了银行贷款外,还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后,李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金,来支付上述欠款。
  检察院统计,通过出售部分物业的产权,以及一次性收取20年租金的做法,李卫星在短短一年多时间里获取投资款总金额高达13亿元。这些资金被用于归还股东收购款、支付银行贷款和民间借贷,支付商铺的租金以及回购商铺。这些商铺的产权和租赁权在出售前,根本没有得到房屋的抵押银行同意,销售人员也未告知很多投资者这些项目的实际负债及抵押情况。
  检察院的证据称,李卫星曾对外透露,他收购烂尾楼,并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的,而是希望用这些资金偿还所有债务,然后通过持有商铺升值来获利。
  上海百姓网上一则中华商城的广告显示,这一项目承诺:经营管理公司前5年包租,1~5年内商铺投资回报率共计40%,第五年即可达到10%的高回报;第6~10年内开发商承诺业主投资回报率不低于8%,在此基本回报率的基础上,中华商城盈利率超出部分与业主2:8分成。十年后,客户与经营管理公司另行协商投资回报率,回报率将不低于前十年。
  然而,按照目前上海商铺的整体租金回报水平,上述回报率实现可能性微乎其微。此前,仲量联行报告显示,上海商业地产的租金回报目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民昨日更进一步表示,未来几年,上海商铺租金回报率极大可能会一路向下。

  2011年3月,市民赵先生收到了南丹东路107号中原地产中介业务员袁(音)小姐的短信,短信说人民路上“上海滩商厦”在成功运营十多年后,隆重推出售后包租业务,业务涉及8至14层的上海兴宇大酒店和8楼以下的商铺,问他是否有意向购买。赵先生是袁小姐的老客户,以前就买过她推介的物业,交易也比较顺利,3月17日,他欣然前往看房。
  赵先生相中了兴宇大酒店的房子,这个酒店原来产权方为上海亚兴实业有限公司(以下简称“亚兴”)。洽谈中,商家介绍,推出来的这批物业所占用土地使用权从1999年3月至2049年3月,虽有抵押关系,但可以过户办产证,实行售后包租形式,由买受方统一委托给“亚兴”出租经营管理,委托经营管理期限为20年。为了方便买方出租,在这个期限到了后,委托经营管理期限还可以赠送18年,即至2049年。
  如此一来,赵先生觉得投资这里将稳赚不赔。第二天,即3月18日,在商家同意降价几万元后,他首付415万元现金一次性买下了位于兴宇大酒店内面积各为50多平方米的两套房,总价共计690万元,双方约定首付后的不足钱款通过银行按揭支付,并明确:“亚兴”于2011年6月1日腾出赵先生所买房屋,于2011年7月31日配合赵先生向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
  这之后,“亚兴”便不再要他去银行办理贷款申请,而是要他以分期付款的方式支付剩余的175万元余款。“分期付款一般是通过银行贷款才有的,怎么企业直接让我分期付款了?”赵先生感觉不妙,就多方查询兴宇大酒店的有关情况。
  经查,早在2009年,“亚兴”在向工商银行贷款5.5亿元时,就将兴宇大酒店抵押了。而来自官方的一份《房地产权利限制状况信息》则介绍,因为已设定抵押,上海市第二中级人民法院2011年9月16日就查封了“亚兴”名下的上海滩商厦8至14层房产(不包括8层物业用房),此次查封的房产就位于兴宇大酒店,查封预计结束日期到2013年9月15日。
  但是,2011年12月20日过后,赵先生还是未能收到这219万元多,他再次前往“亚兴”要求退款时,对方又出具了一张“补充协议”说将延期至2012年1月12日支付,延期期间补偿8700元。按这份“补充协议”,到今年1月12日,“亚兴”要支付给赵先生220万元多。
  赵先生分析,“亚兴”可能出现了资金链断裂情况,出售上海滩商厦内物业,可能是“拆东墙补西墙”的一个应急之举,由于他发现问题早,要求退房早,而且锲而不舍索讨退房款,“亚兴”考虑到上海滩商厦物业当时还处在火热销售期,为防止他把事情“闹大”影响销售,才先给他退一套房子的款项,后来,销售高潮过了,对他的退款要求就“冷处理”了。
  他们也是通过中介介绍,以“售后包租”形式于2011年6月中旬购买上海滩商厦内物业产权的,对方也承诺前三年的返租租金依次为总房款的8%、9%、10%,并在第三年时可以让商家原价“回购”。并同样承诺在“售后包租”20年后再赠送18年,商家腾空相应商铺时间与配合他们过户时间和“亚兴”与赵先生所约定的时间一样。
  其中,王女士与郑氏兄弟为表兄妹,他们在这里分别购买了3个商铺,总金额达744万元,首付现金372万元。他们计划另外一半钱款通过银行贷款来支付,“浦顺”方面当时说不能贷款,如果确要贷款,也要等到2011年9月30日后。尽管商家说的这个时间就是合同上约定的过户截止时间,但他们当时都没太在意。
  然而,他们一天天催着“浦顺”办理过户手续交余款时,对方却一天天推。三表兄妹遂去有关部门查询,一查才发现,上海滩商厦8楼以下的商铺已被以“最高债权限额5亿元”抵押给了建设银行(601939,股吧)宝山支行,债务履行期限从2009年12月24日至2019年12月23日。也就是说,在王女士三表兄妹买这些商铺前,这些商铺就已被抵押了。王女士要求退款退息,但几经交涉,均无结果。王女士说,买上海滩商厦物业至今血本无归的人远不止他们几人,包括中华商城,金山义乌小商品城共计受害业主达3000多人,涉及金额达13亿左右。
  上海滩商厦的购房者于近日向《每日经济新闻》记者提供的一份去年4月该项目在黄浦区房地产交易中心的房地产权利限制状况信息显示,其中的部分房源在当时就已经被正式查封,其余则被轮侯查封处理。中原地产当时仍然向他们推销这一物业。对此中原地产的公关向记者表示,他们正式销售是在5月,4月只是与四兄集团进行接触,这一项目在四兄集团与购房者签房屋购买合同后查封就结束了,他们因此认为可
  不过,业主对上述说法提出了质疑。根据一位购房者提供的收据图片,早在4月上旬就有购房者向开发商支付了购房款,他们正是因中原的推销才购买上海滩商厦的。业主提供的中原地产方面的资料显示,
  是否告知查封情况成疑问
  上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示,在房屋交易的过程中,中介的职责之一是告知购买者交易房屋的真实情况。
  按照购房者的说法,中原地产并未告知他们相关情况。而中原地产的公关表示,公司在对业务员进行培训时,已经告诉他们必须向购房者告知购房者房屋被抵押的情况,只是部分业务员没有执行到位。
  虽然上海市工商局 “12315”热线认为,购房者不应该追究房地产中介公司的责任,而应向开发商索赔,但是出售存在较大法律风险的房屋,毫无疑问将对中原地产的信誉形成很大的损害。
  中原地产难以回避的另一个问题是:在处理商铺分割时有违反上海市有关政策、法规的嫌疑。
  而购房者告诉《每日经济新闻》记者,上述商铺与房屋产权证明所附的原始规划并不一致。杜跃平说,这样的做法显然和上述规章存在冲突,严格意义上是违反有关规定的。
  但购房者许小姐告诉 《每日经济新闻》记者,中原地产在现场有很多销售人员。
  由于购房者、同行和中原地产的说法迥异,很难判断中原地产是否应该为此事件承担主要责任,但有一点可以肯定的是,上述事件不仅给中原地产带来了经济损失,也对公司信誉造成了负面影响。
  2012年8月27日,在各方力量的施压之下,该案被移送至上海市检察院第二分院审查起诉。10月份,上海市检察院对其提起公诉;11月23日,上海市第二中级人民法院以非法吸收公共存款罪对李卫星进行公开审理,上海申达律师事务所律师陶武平对其进行了无罪辩护。
  庭审争议焦点则集中于两点:第一,李卫星售后包租行为是否构成非法揽储?第二,李卫星的行为是否扰乱金融秩序?
  目前一审仍未宣判,受害业主仍在焦急等待自己一辈子的血汗钱。

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