征收土地增值税上海房地产税收锐减40亿(转载)

来源:经济观察报
  上海为遏止持续放缓的财政增收步伐开出了新的药方:征收土地增值税。据悉,针对部分房地产公司的调研和抽查已经展开。
    今年上半年上海市财政收入825.5亿元,增幅减少19.7%。原因之一是, 房地产税收锐减40.5亿元,这影响地方财政收入5.1个百分点。
    由于房地产税收及土地相关收入占了上海财政收入的25%,在经历了两轮地产调控之后,上海土地财政风险开始露头。
    征收土地增值税?
    “如果上海市开始强制缴纳土地增值税,那么大部分的房地产公司都得关门。”一家民营房地产公司的总裁说。
    土地增值税,是转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人,对土地增值部分缴纳的税收。现行税法规定,土地增值税实行四级累进税率,根据增值额超过扣除项目金额的比例,土地增值部分的收入将缴税30%-60%不等。
    目前,房地产公司一般采用预提的方法,按照开发项目总价的1%,计提土地增值税,但是在过去10多年中,这部分一直没有上缴。上述房地产公司总裁称,房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税,等于剥夺了房地产公司的利润。
  
  
  
  
  
  
  
  此外,工业用地“变性”为商业用地,也给上海市财政带来了进账。
    一般来说 工业用地“变性”为商业用地来自各个区政府的招商承诺。政府在招商引资的过程中,对企业要求的工业用地以低廉价格出让,而企业通常以出租厂房回收成本。而在工业用地转换为商业用地的过程中,企业通常要按照商业用地价格增补地价,即使如此,仍然比公开拍卖价格低得多。“这中间的差价常常是几倍。地方财政也从中获得了很大的收入。”一位业内人士称。
    复旦大学房地产中心副主任华伟说:“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金,而土地收入又是预算外资金的主要来源。”今年上半年,在上海房地产市级税收当中,营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元,契税为4.5亿元,剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。
    从2000年开始,上海房产成交量大幅上扬,也使上海财政获得可观的收入。房地产公司一般需要按照销售收入的5.5%缴纳营业税。
    变化始自2004年,首轮地产调控使上海成为风暴中心,此后,上海房地产及相关收入增长开始放慢。
    首先是土地出让金。从2004年起,上海大量推出市郊土地,并严格控制市区土地出让量,进入2006年,几乎没有市中心的地块出让。据上海中原研究咨询部统计,2006年1-5月,新增经营性项目土地出让面积为677万平方米,与去年同 期相比减少了22%。
    与之对应的是,上海市市中心的土地出让价格大约为2000万/亩,是郊区的几倍。
    房产交易的清淡也使相关税收减少。据房产之窗网楼市行情监测系统显示,仅6月2日至29日的四周内,商品房成交约15432套,面积186.4万平方米,较5月同期跌幅超过1/3。
    “单价下降,成交清淡,房地产企业营业税减少,个人所得税也减少很多。这些都导致了财政收入的减少。”戴德梁行人士称。
  
  
  
  
  
  

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