转让二手房如何认定卖房税费?

  转让二手房 如何认定卖房税费?

  在二手房交易中,卖方持有交易的普通房产满五年、且是其唯一生活住房,可以在转让该房产时免征营业税和个人所得税。在实务中,对于普通住宅的界定标准较少有歧义,而对于持有时间满五年,却有不少的争议。
  根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2011〕12号文件规定,自2011 年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,需全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  从营业税纳税时点而言,原则上是上家的房地产商缴纳营业税的纳税时点,就是本次张先生是否满5年的起算时点。因为从法理而言,同一笔交易的同一个税种不应该有两个纳税时点。因此,张先生若需要缴纳营业税的起算时点原则上应该为2009年3月,然而实务中的税法并非是这样规定的。
  看到这里,读者应该很清楚张先生的出售的家庭唯一的普通住宅,满5年的时点是契税税单上的日期――2009年5月,而不是以房产证上的2009年7月作为满5年的时点。
  第二,以房产证上注明的权属日期作为房产交易完成的时点就更匪夷所思了。房产证的取得只代表产权人合法持有该资产,并不能证明房产交易的实际时点。而且,在实务中,由于房地产商的原因,房产证的取得时间会远远晚于实际的房产交易时间,因此,以证明权属的产权证办出时间作为购买房产的时间,的确有其不合理的地方。
  个人转让二手住宅,有这样一个比较简单的口诀,可以方便大家记忆:
  不满五年全额交:持有不满五年,需按成交价(市场评估价)全额缴纳营业税;
  普通满五不用交: 持有满五年的普通住宅免征营业税;
  个人所得税:
  普通全额百分一:个人转让持有不满五年或非家庭唯一生活用房的普通住宅,按照成交价(市场评估价)1%征收个人所得税;
  亦或差额交两成: 除了以上按照成交价的一定比例征收个人所得税的方式以外,还可以按以下方法征税:[成交价(市场评估价)―财产原值―合理费用]×20%;

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